这笔利息支出如何处理才合规?

财经 来源:东方财富 2022-06-26 12:54

房地产企业开发商品房,建设周期长,占用资金量大大多数企业拥有的资金量相对较小,为项目借款较多,因此相应的借款成本,即利息支出的金额通常较大如果税收处理不当,容易导致土地增值税和企业所得税抵扣不准确,从而引发涉税风险

情况

A公司为北方地产集团公司,2019年12月开发新项目,2022年2月销售并完成备案,符合土地增值税清算条件2021年,企业因该项目专项贷款发生利息支出500万元,其中安全事故停产期间利息支出10万元,寒冬停产期间利息支出20万元已知安全事故已停工3个多月该企业已将500万元的利息费用全部资本化

甲公司2021年又发生一般贷款利息支出1000万元其中,向自然人张某借款产生的利息费用为50万元,但未要求对方开具发票,仅取得一张收据企业所得税最终汇算清缴时,公司将1000万元利息费用全部税前扣除

税务部门在纳税评估时发现,甲公司利息支出的其他内容可以按照转让的房地产项目计算分摊,并提供金融机构证明土地增值税清算时,甲公司抵扣了1000万元一般借款的利息费用公司的利息支出也不涉及其他税种的税务处理

分析

从表面上看,A公司的会计和税务处理似乎是合理的但仔细分析公司利息费用的税务处理,不难看出,A公司专项贷款利息费用的核算不符合《企业会计准则》的规定,企业所得税,土地增值税等税种的应纳税额计算也不准确,导致涉税风险

《企业会计准则第17号——借款费用》明确指出,借款费用是指企业因借款而发生的利息及其他相关费用对于房地产企业来说,为建造和开发产品而发生的利息支出应与资本支出和收入支出区分开来符合资本化条件且可直接归属于具体开发项目的,予以资本化,计入相关资产成本,其他借款费用按照发生时的金额确认为费用,计入当期损益符合资本化条件的资产在购建或者生产过程中发生非正常中断,且中断持续时间超过3个月的,应当暂停借款费用的资本化,正常中断期间的借款费用应继续资本化

在A公司专项贷款中,安全事故属于非正常中断,且中断持续时间超过3个月期间发生的10万元利息费用不予资本化,应予以费用化,计入财务费用科目,寒冷天气停工属于正常中断,在此期间发生的利息支出应资本化也就是说,在A公司专项借款中,应确认490万元的资本化利息费用和10万元的费用化利息费用

借款1000万元的一般利息支出中,有50万元是向自然人张借款时发生的由于相关费用没有合法发票,既不能抵扣企业所得税应纳税所得额,也不能抵扣土地增值税应纳税额

本例中,A公司2021年可在企业所得税前扣除的利息金额为一般借款950万元,专项借款10万元,合计960万元土地增值税清算时,甲公司确认的该项目的开发费用应包括一般贷款利息费用950万元,专项贷款利息费用500万元

对于利息费用,A公司没有处理其他税费,也不符合标准根据《个人所得税法》的相关规定,甲公司在支付张利息50万元时,还应按照利息,股息,红利所得代扣代缴其个人所得税

提醒

房地产企业的经营离不开资本运营,利息费用处置不当会极大地影响企业的经营成果,也会对税务处理产生影响特别是借款费用资本化不准确,费用归集不准确,向自然人借款未取得合法凭证等问题,都会导致企业在企业所得税,土地增值税等税务处理上的不合规,进而引发涉税风险,值得企业关注

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